SPÓŁDZIELNIA BUDOWLANO MIESZKANIOWA

• Kto pokrywa koszty remontu balkonu lub tarasu?

Sąd Najwyższy podjął 7.03.2008 r. uchwałę III CZP 10/08, z której wynika, iż "właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonego z budynkiem obciążają współwłaścicieli nieruchomości wspólnej". W związku z takim, a nie innym podziałem obowiązków należy przyjąć, iż ten który otrzymał prawo do wyłącznego korzystania z balkonu lub tarasu musi ponosić koszty związane z jego bieżącym utrzymywaniem n.p. drobnymi naprawami wylewki, odnowieniem powłok malarskich, naprawą terakoty, których zużycie było związane ze zwykłym korzystaniem z tej części nieruchomości wspólnej.

• Czy trzeba uzyskać zgodę spółdzielni na przestawienie ścianki działowej?

Konieczne jest zgłoszenie przystąpienia do wykonywania takich prac, jak również poinformowanie o ich zakończeniu w celu dokonania stosownych zapisów w dokumentacji technicznej budynku. Natomiast bezsprzecznie nie ma obowiązku zgłaszania takich prac do organu budowlanego. Należy wystąpić do spółdzielni o przedstawienie opinii konstruktora lub architekta odnośnie planowanej do wyburzenia ścianki. Jeśli potwierdzą oni, że jest to ścianka działowa, nie ma potrzeby uzyskiwania dodatkowych pozwoleń. Jeśli byłaby to ściana nośna - również możliwe są zmiany, ale wymaga to zgody konstruktora budynku oraz uchwały spółdzielni w sprawie udzielenia zgody na zmianę w części wspólnej.

• Czy rękojmia liczy się od daty uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie, czy od daty protokolarnego przekazania mieszkania nowemu właścicielowi?

Problem stosowania rękojmi reguluje Kodeks cywilny. Rękojmia reguluje sytuację w przypadku gdy sprzedawca sprzedał kupującemu rzecz mająca wady, o których nie wiedział nabywca w momencie wydania rzeczy lub nie posiada ona tych właściwości, o których zapewniał sprzedający dany towar, lub w momencie wydania rzeczy strony wiedziały, że jest ona wydana w stanie niezupełnym. Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają w przypadku budynku po upływie trzech lat, licząc od daty wydania lokalu. W przypadku gdy nabyliśmy lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, stroną która składa roszczenie jest właściciel lokalu, który jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. O terminie komisyjnego przeglądu dokonywanego przez spółdzielnię z tytułu upływu okresu rękojmi, mieszkańcy są powiadamiani poprzez ogłoszenia wywieszane na klatkach.

• Czy można instalując nowe okna zmienić ich kolor na inny?

Nie można. Okno jest elementem elewacji budynku, której kolorystyka jako całości wymaga uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych jeszcze na etapie projektowania. Wszelkie działania zmieniające wygląd elewacji bez uzyskania zgody spółdzielni są traktowane jak samowola budowlana. Właściciele lokali są zatem zobowiązani zgłaszać każdy zamiar wykonania wymiany lub malowania okien, pod rygorem otrzymania nakazu przywrócenia stanu pierwotnego. Wydawane są zgody na montaż nowych okien pod warunkiem dopasowania od strony zewnętrznej formatem, kolorem, kształtem i wymiarami do okien już istniejących w budynku. Okna bezwzględnie powinny posiadać nawietrzniki w celu właściwego działania wentylacji w lokalu. Spółdzielnia nie refunduje kosztów wymiany okien.

• Co ile lat należy dokonywać przeglądów technicznych obiektów mieszkalnych i instalacji w tych obiektach ?

Obiekty budowlane zgodnie z Art.62 ustawy - Prawo Budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli.

• Co ile lat przeprowadza się legalizację wodomierzy ciepłej i zimnej wody?

Wszystkie wodomierze legalizowane od maja 2004, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. nr 77 poz 730 z dnia 24 kwietnia 2004 r.), posiadają pięcioletni okres ważności liczony od pierwszego stycznia następnego roku po legalizacji.

• Czy można odmówić udostępnienia lokalu pracownikom spółdzielni?

Zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni, na żądanie administracji spółdzielni użytkownik lokalu ma obowiązek zezwolić na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia przeglądu, konserwacji, remontu lub usunięcia awarii, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. W skrajnych przypadkach wejście do lokalu może nastąpić w asyście Policji na podstawie prawomocnego wyroku sądu.

• Czym warunkuje spółdzielnia wydanie zgody na wykonanie zabudowy balkonu?

Spółdzielnia wydaje zgodę na wykonanie zabudowy balkonu w lokalu lekką formą aluminiową przy spełnieniu następujących warunków:
- zabudowa powinna być wykonana zgodnie z przepisami prawa budowlanego,
- zabudowa nie może naruszać w jakikolwiek sposób interesów sąsiadów,
- zabudowa nie może prowadzić do zalewania i powstawania zacieków na niżej położonych loggiach lub tarasach,
- wykonania przeszklonej konstrukcji z elementów przesuwnych całkowicie wypełnionych szkłem bezpiecznym,
- kolor zabudowy powinien być dopasowany do koloru elewacji i okien ( dopuszcza się kolor srebrny aluminium),
- przeprowadzenie robót w odpowiednim czasie bez zakłócania porządku domowego mieszkańców,
- za powstałe podczas montażu uszkodzenia elewacji odpowiada właściciel zabudowywanego balkonu. Zgoda może być cofnięta przy niespełnieniu powyższych warunków ze skutkiem natychmiastowym niezależnie od stopnia zaawansowania prac, bez możliwości uzyskania zwrotu poniesionych nakładów z jednoczesnym obowiązkiem usunięcia zabudowy.

• Czym warunkuje spółdzielnia wydanie zgody na wymianę lub demontaż kaloryfera?

Wymiana grzejników jest możliwa jedynie poza okresem grzewczym. Wydając zgodę na wymianę lub demontaż kaloryfera spółdzielnia zastrzega że:
- nie będzie ponosiła odpowiedzialności za ewentualne skutki niedogrzania lokalu wynikłe z usunięcia grzejnika,
- wszelkie prace zostaną wykonane na koszt właściciela lokalu,
- przed przystąpieniem do zmiany lub demontażu grzejnika, uzgodniony zostanie termin spuszczenia wody z instalacji centralnego ogrzewania w budynku.
- po wymianie grzejników ponownie będą zainstalowane (dotyczy najstarszych budynków) podzielniki ciepła. Po wykonaniu remontu pracownicy spółdzielni dokonują oględzin lokalu.